Het vergelijken van de rentabiliteit van een huurinvestering op basis van het type verhuur, het fiscale regime en de locatie leidt tot significante verschillen in het netto rendement. De parameters zijn veranderd sinds begin 2025, met het einde van de Pinel, de herintegratie van de afschrijvingen LMNP in de berekening van de meerwaarde en de invoering van nieuwe energie-eisen. Het meten van deze variabelen voordat je in huurvastgoed investeert, helpt fouten te voorkomen die zich over meerdere jaren van eigendom kunnen opstapelen.
Bruto en netto huur rendement: verschillen tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur
De keuze tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur beperkt zich niet tot het bedrag van de huur. Het beïnvloedt de belastingheffing, de huurdersomloop en de onderhoudskosten. De onderstaande tabel vat de structurele verschillen samen op basis van de fiscale regels die in 2026 van kracht zijn.
| Criteria | Ongemeubileerde verhuur | Gemeubileerde verhuur (LMNP) |
|---|---|---|
| Gemiddelde huur | Standaardbasis | Ongeveer 20% hoger dan de ongemeubileerde verhuur |
| Huidig fiscaal regime | Onroerend goed inkomsten (micro of werkelijk) | BIC (micro of werkelijk) |
| Afschrijving van het goed | Nee | Ja (onder het werkelijke regime) |
| Herintegratie bij verkoop | Niet van toepassing | Afschrijvingen heringevoegd in de meerwaarde sinds 15 februari 2025 |
| Huurperiode | Minimaal 3 jaar | 1 jaar (9 maanden voor een student) |
| Huurvacature | Laag (lange huur) | Hoger (frequente omloop) |
Gemeubileerde verhuur heeft een hoger bruto rendement dankzij hogere huren en de aftrek van afschrijvingen op basis van werkelijke kosten. Aan de andere kant worden de LMNP-afschrijvingen nu heringevoegd in de meerwaarde bij verkoop, wat het netto voordeel over de totale eigendomstermijn vermindert.
Een investeerder die van plan is om op middellange termijn (minder dan tien jaar) te verkopen, moet deze fiscale meerkosten in zijn simulatie opnemen. Voor degenen die zich in een lange patrimoniale logica bevinden, blijft gemeubileerde verhuur gunstiger op het gebied van jaarlijkse cashflow. Bronnen zoals https://community-immo.fr/ maken het mogelijk om deze scenario’s tussen investeerders te vergelijken.
Woningherstelregeling (wet Jeanbrun): voorwaarden en beperkingen
De wet n° 2026-103 van 19 februari 2026 heeft de regeling “Woningherstel” gecreëerd, die de Pinel opvolgt. Dit afschrijvingsmechanisme richt zich op nieuwe collectieve woningen en bepaalde zwaar gerenoveerde oude woningen.
- Periode van geschiktheid: van 21 februari 2026 tot 31 december 2028. Elke aankoop buiten deze periode is uitgesloten van de regeling.
- Individuele woningen zijn niet in aanmerking, wat de investering richt op appartementen in mede-eigendom.
- De regeling is gebaseerd op een afschrijving, niet op een directe belastingvermindering. De fiscale impact hangt dus af van het gekozen aangifte-regime en het bedrag van de huurinkomsten.
In vergelijking met de Pinel (die een belastingvermindering van 12, 18 of 21% bood, afhankelijk van de duur van de verbintenis), is het mechanisme anders. Het voordeel komt tot uiting in de belastbare basis, niet in de verschuldigde belasting. Voor een laagbelaste investeerder kan de winst marginaal zijn.
DPE en verhuurverbod: het patrimoniale risico dat moet worden voorzien
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen die als G zijn geclassificeerd in de DPE niet meer worden verhuurd in de situaties die door de regelgeving zijn voorzien. De kalender voorziet in de uitsluiting van woningen die als F zijn geclassificeerd in 2028, en vervolgens E in 2034.
Deze kalender transformeert het energieprestatiecertificaat in een prioriteitscriteria voor aankoop. Een als F geclassificeerde woning die vandaag wordt gekocht zonder energie-renovatie zal binnen minder dan twee jaar zijn verhuurmogelijkheden verliezen.
Kosten van renovatie en rentabiliteit na werkzaamheden
De renovatie van een woning die als F of G is geclassificeerd naar een klasse D of C vertegenwoordigt een aanzienlijke budgetpost (isolatie, timmerwerk, verwarmingssysteem). Deze werkzaamheden zijn aftrekbaar van de onroerend goed inkomsten onder het werkelijke regime in ongemeubileerde verhuur, of afschrijfbaar in LMNP op basis van werkelijke kosten.
De DPE moet vóór de aankoop worden geanalyseerd, niet erna. Het verwerven van een energie-intensieve woning met de hoop op een toekomstige renovatie zonder de kosten van de werkzaamheden te hebben ingeschat of de technische haalbaarheid (mede-eigendom, architectonische beperkingen) te hebben gecontroleerd, leidt tot een negatief netto rendement gedurende meerdere jaren.
Verhuurdruk en aankoopprijzen: de gegevens die de keuze van de stad sturen
De afname van het huur aanbod in de afgelopen jaren voedt de druk in de grote metropolen, maar garandeert niet automatisch een goed rendement.
Een gespannen markt betekent een lage huurvacature, wat de inkomsten veiligstelt. Omgekeerd drukt de hoge aankoopprijzen in dezezelfde gebieden het bruto rendement. De afweging ligt tussen de veiligheid van de cashflow en het niveau van de rentabiliteit.
Huurprijsregulering: een parameter om te integreren
In steden waar huurprijsregulering van toepassing is, is de maximale huurprijs vastgesteld bij prefectorale beschikking. Deze beperking vormt een juridisch risico voor verhuurders die een huurprijs boven de limiet vaststellen: in geval van betwisting kan de huurder een terugbetaling van het te veel betaalde bedrag verkrijgen.
Een rendabele huurinvestering is gebaseerd op een conforme en duurzame huurprijs, niet op een opgeblazen huurprijs die leidt tot juridische geschillen. Het integreren van de verhoogde referentiehuur in de rendementsimulatie voorkomt onaangename verrassingen.
De huurvastgoedmarkt in 2026 beloont investeerders die fiscale gegevens, energiebeperkingen en de realiteit van de lokale markt combineren. De afschaffing van de Pinel, de herintegratie van de LMNP-afschrijvingen en de DPE-kalender veranderen de rentabiliteitsparameters waarop de strategieën van voorgaande jaren waren gebaseerd. Elke aankoop verdient een actuele simulatie, regel voor regel.
